I proprietari di casa che hanno compiuto 60 anni possono chiedere un finanziamento ipotecando i loro immobili, pur abitandoli. Lo strumento che rende cash la casa è il prestito vitalizio ipotecario, regolamentato con la legge in vigore dal 6 maggio. 

Andiamo ad elencare tutti i requisiti previsti.

Età del proprietario

È un finanziamento riservato ai proprietari di età avanzata. La legge limita, infatti, la concessione del prestito vitalizio ai soli proprietari di case che abbiano compiuto almeno 60 anni. Rispetto alla precedente normativa questo limite è stato abbassato di cinque anni.

Ricadute per gli eredi

Se il debito del beneficiario del prestito vitalizio viene estinto alla sua morte con la vendita della casa e il prezzo risulta superiore all’importo dovuto all’istituto che ha erogato il finanziamento, la differenza è incassata dagli eredi. In caso di differenza negativa gli eredi non devono alcuna somma alla banca. Gli eredi di chi ha venduto la nuda proprietà di un immobile non hanno pretese da far valere, perché in occasione del decesso dell’usufruttuario il diritto si consolida (e torna “pieno”) in capo al nudo proprietario senza che questi debba pagare altre imposte per il ricongiungimento dei due diritti.

I soggetti interessati

I prestiti vitalizi ipotecari possono essere erogati esclusivamente da banche e dagli altri intermediari finanziari la cui attività di concessione dei finanziamenti è disciplinata dal Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. Non possono essere erogati da altri soggetti, compresi i privati. Nei contratti di compravendita della nuda proprietà di un immobile sia i venditori che gli acquirenti possono essere persone fisiche (caso più frequente nella prassi) anche se nulla vieta che siano stipulati con società o altri soggetti. Le banche possono intervenire eventualmente anche finanziando l’acquirente

Trattamento fiscale

Dal momento che la proprietà non viene trasferita, il proprietario dell’abitazione ipotecata per ricevere il prestito vitalizio ipotecario deve continuare a pagare le imposte patrimoniali sul possesso (Imu ed eventualmente Tasi) e la tassa rifiuti (Tari ), oltre eventualmente a quelle sul reddito fondiario, se dovute (Irpef sulle abitazioni non locate). Le imposte patrimoniali e quelle sul reddito fondiario – se previste – vengono pagate dall’usufruttuario, che conserva il possesso. Le imposte sulla compravendita, invece, le paga l’acquirente (eventualmente anche con i benefici prima casa) e sono commisurate alla quota parte del valore catastale riferibile al diritto di nuda proprietà.

Gli immobili interessati

La disciplina sul prestito vitalizio ipotecario prevede che le banche, o gli altri intermediari finanziari autorizzati, possano concedere i finanziamenti solo ai proprietari di immobili a destinazione residenziale (classificati come tali anche sotto il profilo catastale, in categoria A esclusa la A/10) sui quali viene iscritta un’ipoteca di primo grado. Non vi sono limitazioni per quanto riguarda la destinazione d’uso degli immobili che possono essere oggetto della compravendita della nuda proprietà. Queste operazioni possono quindi interessare tanto le abitazioni quanto gli edifici destinati a uffici, magazzini, attività produttive e di servizi.

Reversibilità della scelta

Finché è in vita, il beneficiario del prestito vitalizio ipotecario continua a essere “pieno proprietario” della casa. In qualsiasi momento può saldare il suo debito con la banca e liberare la casa dall’ipoteca. La stessa decisione può essere assunta anche dagli eredi alla sua morte, così da mantenere la proprietà dell’immobile. Una volta che ha sottoscritto il relativo rogito notarile, il venditore perde la nuda proprietà della casa e resta usufruttuario. La vendita è una decisione definitiva. Per diventare di nuovo proprietario dell’immobile deve eventualmente riacquistarlo, pagando imposte parametrate sul valore della nuda proprietà al momento del riacquisto

Un esempio

Un uomo di 65 anni proprietario di un’abitazione del valore di 200 mila euro potrebbe chiedere un finanziamento pari al 20% del valore dell’immobile: 40 mila euro. Immaginando un tasso del 5%, il beneficiario può decidere di versare gli interessi annualmente, quindi 2000 euro, oppure insieme al rimborso della somma finanziata. In questo caso, visto che gli interessi sono capitalizzati annualmente, la cifra da pagare sarà superiore rispetto a quanto si pagherebbe saldando ogni anno soltanto gli interessi.

Federico Avanzolini